Garantie légale des vices cachés en immobilier : délais, défauts couverts et procédure à suivre Qu’est-ce qu’un vice caché? Le vice caché Précisons que l’acheteur peut demander à la justice de faire annuler la transaction immobilière, obtenir une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente ou recevoir une somme équivalente aux coûts de la réparation du vice caché. Ils lui substitueraient la finalité attachée à l’action estimatoire, à savoir la compensation de la perte de l’utilité de la chose. », comm. civ. Toutefois, la jurisprudence a déjà considéré que l’action estimatoire « permet de replacer l’acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n’avait pas été atteinte de vices cachés » (Cass. Les dommages et intérêts ne doivent pas réparer un préjudice qui est déjà compensé par l’action estimatoire. IV, n° 111 – Cass. Deshayes O., « Réduction du prix et préjudice réparable », obs. Un défaut sur un logement doit répondre à plusieurs critères pour pouvoir être qualifié de “vice caché” : 1. Quand il sollicite la diminution du prix de la vente, l’acquéreur d’une chose viciée peut également demander des dommages et intérêts. 3e civ., 14 déc. sous Cass. Accueil; Vos avocats. À la suite de l’apparition de désordres et après avoir obtenu une expertise judiciaire, les époux assignent le vendeur en garantie des vices cachés ainsi que le notaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Indemnisation du vice caché affectant un terrain vendu. Achat immobilier et vice caché : le cas de l’amiante Après avoir acheté une maison, un propriétaire s’aperçoit de la présence d’amiante dans des plaques de fibrociment situées sur la toiture. Elle rappelle ensuite que le notaire et l’agent immobilier doivent supporter 10 % du montant de cette condamnation. III, n° 66 ; v. également Mignot M., « Synthèse : Obligations des parties à la vente », JCl. Un auteur illustre parfaitement cette idée en indiquant que « l’ampleur du préjudice ainsi calculé par soustraction varie selon qu’il est ou non procédé à des restitutions »11. Dès lors que les époux entendaient conserver l’immeuble en dépit des vices cachés, la cour d’appel n’aurait pas dû faire droit à la demande en paiement de la démolition et de la reconstruction de celui-ci, et ce peu important que les époux n’aient pas demandé la restitution du prix de vente ou qu’ils aient exercé leur action indemnitaire de manière autonome. Ils estiment que, sous couvert de l’indemnisation des préjudices subis, les acquéreurs cherchent à obtenir la restitution d’une partie du prix de vente qu’ils avaient choisi de ne pas solliciter. I, n° 192 – Cass. civ. 3e civ., 20 oct. 2010, n° 09-16788 : Bull. Le texte qui prévoit cette garantie des vices cachés est l’article 1641 du code civil, selon lequel « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ». », comm. Garantie légale contre les vices cachés. L'acheteur a le choix entre l'annulation de la vente assortie du remboursement intégral et la … Ils apportent des précisions sur l’action indemnitaire en cas de conservation de la chose sans restitution du prix de vente. Bayle-Besson Avocat 1re civ., 23 mai 1995, n° 93-17367 : Bull. 31 000 Toulouse, Adresse : 3e civ., 14 déc. Cette garantie s'applique-t-elle pour un logement neuf ? Elle reconnaît par là que, lorsque l’action indemnitaire est exercée seule, les dommages et intérêts permettent « de financer les réparations nécessaires à la remise en état du bien et à la disparition du vice, de façon à ce que l’acquéreur retrouve l’usage attendu de la chose »18. 1641 ; Guinchard S. et Debard T. Après avoir énoncé à bon droit que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages et intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander la réparation de tout préjudice imputable au vice, la cour d’appel a retenu que la qualité de vendeur de mauvaise foi de M. G. était établie, que, les évaluations de l’expert judiciaire étant reprises, la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne et que le préjudice subi par M. et Mme Q. ne pouvait être réparé, sans enrichissement sans cause, que par la démolition et la reconstruction du bâtiment, seules de nature à mettre fin aux vices constatés, y compris d’implantation. Garantie des vices cachés dans l'immobilier : quels recours ? La garantie des vices cachés protège l’acquéreur d’un bien immobilier contre la découverte, après achat, d’éventuels défauts non apparents ou dissimulés. III, n° 22). Cass. Certains défauts d'un bien ne sont pas apparents lors de son achat. La doctrine explique que, si la demande en réparation « peut accompagner la demande en résolution du contrat ou en réduction du prix »14, elle « peut, tout aussi bien, être exercée de manière indépendante par l’acheteur »15. Le vice affectant l’immeuble doit répondre à certaines caractéristiques pour permettre à l’acquéreur de mettre en jeu la garantie des vices cachés en immobilier. Si l'acquéreur découvre après signature de l'acte authentique de vente et prise de possession des lieux un défaut qui existait mais n'était pas visible avant la vente et qu'il n'a pas pu déceler lors de la visite, il dispose d'une garantie des vices cachés de la part du vendeur. La cour d’appel a relevé que M. et Mme Q., qui avaient choisi de conserver l’immeuble, ne demandaient que des dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice sur le fondement du texte précité. En ce sens, la jurisprudence considère que, lorsque la réparation du préjudice s’analyse en une diminution du prix de vente, il ne s’agit pas d’un préjudice réparable. Dans la mesure où la condamnation au coût de la démolition et de la reconstruction vient remédier aux vices cachés, elle tend au rééquilibrage du contrat. par Me Bayle-Besson | Oct 13, 2020 | Actualité juridique automobile. 1353, al. La recevabilité de la demande en réparation des préjudices subis n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire. La Cour de cassation opère un contrôle lourd puisqu’elle précise que c’est « à bon droit » que la cour d’appel a énoncé que le vendeur de mauvaise foi peut être condamné à des dommages et intérêts correspondant à l’intégralité du préjudice subi et que l’acquéreur est en droit de demander réparation de tout préjudice imputable à un vice caché. Face à cet imprévu, l'acheteur dispose de moyens d'action. 2. 2006, n° 05-10845 : Bull. III, n° 106. Annulation de la vente immobilière pour vice caché Garantie des vices cachés. 2018, p. 421. La cour d’appel de Bourges leur a accordé la restitution d’une partie du prix de vente et une indemnité pour démolition et reconstruction. com., 25 févr. Par un arrêt en date du 14 décembre 2017, la troisième chambre civile de la Cour de cassation1 casse cette décision uniquement sur le montant des condamnations prononcées à l’encontre du vendeur, du notaire et de l’agent immobilier. Bien immobilier : quand parler de vice caché ? Les demandeurs aux pourvois ont toutefois tenté de faire valoir que la demande des acheteurs s’insérait dans le cadre d’une action estimatoire et ce, peu importe la qualification qu’ils lui avaient donnée. Achat immobilier et vice caché : le cas de l’amiante. La Cour de cassation a, en toute logique, rejeté cette argumentation pour réaffirmer l’autonomie de l’action indemnitaire par rapport à l’action estimatoire. C. À la suite de l’apparition de désordres et après expertise, M. et Mme Q. ont assigné M. G. en garantie des vices cachés, ainsi que M. D. et la SCP notariale sur le fondement de la responsabilité délictuelle, lesquels ont appelé en garantie la société I. immobilier sur ce même fondement. 3e civ., 14 déc. En cassation, ils ont tenté d’obtenir la requalification de l’action indemnitaire en action estimatoire pour que la limite du prix de vente de la chose soit applicable. Pour être considérée comme un vice caché, la défectuosité doit être de taille et implique des travaux conséquents non prévus par l’acquéreur. civ. civ. droit immobilier Dalloz, v° Vente : Effets, 2019, n°635, note Barret O. ; v. également Huet J., « Vente. La Cour de cassation a récemment condamné un vendeur de mauvaise foi, l'agent immobilier et le notaire, à dédommager l'acheteur du coût de … 2020, no 19-10176, PB. 2017, n° 16-24170 : RTD civ. De plus, les demandeurs aux pourvois arguent que les dommages et intérêts alloués sur le fondement de l’article 1645 du Code civil n’ont pas pour objet de compenser la moindre valeur du bien due à la présence de vices cachés, celle-ci étant seulement susceptible d’entraîner une réduction du prix. La question de l’autonomie de l’action en indemnisation était en revanche soulevée par les demandeurs aux pourvois. Elle condamne aussi ce dernier à indemniser les acquéreurs au titre des frais et préjudices annexes. La cour d’appel ne pouvait pas condamner le vendeur à verser aux époux une somme correspondant au coût de la démolition et de la reconstruction totale de l’immeuble affecté de vices cachés alors que les époux avaient choisi de conserver le bien et de ne pas solliciter la restitution d’une partie du prix de vente. (dir. Publié le 15/06/2010 Modifié le 10/09/2020 Par Maître Caroline YADAN PESAH Vu 10 885 fois 15. Un vice caché est un défaut qui affecte le logement donné à bail et qui comme son nom l’indique échappe à la connaissance des parties au moment de la signature du bail. IV, n° 132 – Cass. La perte de l’utilité s’apprécie au regard de la perte de valeur de la chose5. Il est impossible pour les acquéreurs de cumuler deux sommes qui leur permettent à la fois d’obtenir la restitution d’une partie du prix de vente et la remise à neuf du bien. 2017, n° 16-24170 : RDC 2018, n° 114z5, p. 29). Dans le secteur immobilier, une fois la présence du vice caché reconnue, plusieurs possibilités s’offrent à vous : demander qu'il soit remédié aux dommages, conserver le logement mais vous en faire rembourser une partie du prix, qui sera déterminée par des experts et laissée à l’appréciation du juge. Dans un arrêt en date du 30 janvier 2020, la troisième chambre civile de la Cour de cassation considère qu’en application de l’article 1645 du Code civil, le vendeur qui connaissait les vices de la chose est tenu de tous les dommages et intérêts envers les acheteurs, qui peuvent exercer une action en indemnisation indépendamment de l’action rédhibitoire ou estimatoire. nous avons rendez-vous avec lexpert de lassurance, avec lagence immobilière et avec les anciens propriétaires. civ. Cour de Cassation 1ére chambre  05.11.2014, Adresse :  com., 19 juin 2012, n° 11-13176 : Bull. civ. Le vendeur forme un pourvoi principal alors que le notaire et la société immobilière forment chacun un pourvoi incident. civ. On parle alors de 1981, n° 79-13851 : Bull. 3e civ., 30 janv. Dans la mesure où les acquéreurs exercent une action estimatoire, la restitution du prix de vente doit être prise en compte dans l’évaluation des dommages et intérêts. Dans une telle situation, l’acheteur malheureux peut envisager d’engager la responsabilité de son vendeur pour « vice caché ». V. not. Pour ce faire, vous devez absolument être assisté par un avocat pour lancer une procédure auprès du Tribunal de Grande Instance. Toutefois, cette garantie ne s’applique pas pour tous les défauts non identifiés pendant la visite de la maison, ni à toutes les ventes. Les vices cachés désignent les défauts de la maison dont le vendeur a connaissance, mais invisibles pendant les visites du bien immobilier précédant l’achat. L’article 1644 du Code civil offre un choix à l’acheteur d’une chose atteinte d’un vice caché4. LPA 3e civ., 19 avr. 3e civ., 1er févr. La charge de la preuve pèse sur l’acheteur (C. Par arrêt du 21 juillet 2016, la cour d’appel de Bourges a condamné M. G. à restituer aux acquéreurs une partie du prix de vente et à leur payer le coût des travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble, outre divers frais et préjudices annexes. Légavox. L’indemnisation des vices cachés Le 23 septembre 2015 L’article 1641 du Code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». La Cour de cassation est amenée à s’interroger à propos de l’action indemnitaire en garantie des vices cachés. Le vice caché est un défaut de la chose vendue qui ne se révèle pas à premier examen et qui la rend impropre à l’usage auquel elle est destinée, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur n’aurait pas acquis la chose, ou en aurait donné un prix moindre, s’il l’avait connu3. Elle se distingue de l’action en réparation du préjudice, qui replace les acquéreurs dans la situation où ils se seraient trouvés si la chose vendue n’avait pas été affectée d’un vice6. Ces derniers ont pris en compte les évaluations de l’expert judiciaire et ont constaté que la nouvelle habitation aura la même superficie que l’ancienne. Elle s’applique à toutes les ventes : les biens d’équipements domestiques, les voitures ou les biens immobiliers. 3e civ., 14 déc. Devant la cour d’appel de renvoi, ils ont maintenu leur choix de conserver la maison, mais ils ont fondé leur argumentation uniquement sur l’article 1645 du Code civil. 04 91 33 26 21, Copyright © 2018 Bayle-Besson Avocat. 14460 Colombelles. Ils soutiennent que les dommages et intérêts versés en application de l’article 1645 du Code civil réparent des préjudices distincts de la réparation des vices cachés et qu’en cas d’action estimatoire, ils ne peuvent représenter que le coût résiduel non compensé par la restitution partielle du prix. Quelle que soit l’action choisie par l’acquéreur, celui-ci peut exercer, en sus, une action indemnitaire sur le fondement de l’article 1645 du Code civil. 3e civ., 11 sept. 2013, n° 12-23772 : Bull. Qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, d'une voiture ou d'un produit de consommation. 3e civ., 13 janv. 3e civ., 14 déc. Ils font donc le choix d’exercer uniquement l’action en indemnisation des vices cachés. Cass. Le notaire appelle en garantie la société immobilière. Ils réclament l’indemnisation des préjudices qui résultent des vices cachés. La reconnaissance du coût des travaux nécessaires à la suppression des vices comme un préjudice réparable (A) permet aux acquéreurs d’obtenir une réparation dont le montant est supérieur au prix de vente de l’immeuble (B). n° 151z2, L’acquéreur exerce ce choix de manière discrétionnaire (Cass. civ. Elle a également fixé à 10 % chacun la part de cette condamnation que le notaire et l’agent immobilier devraient supporter au titre de leur responsabilité délictuelle. Celle-ci constitue bien le montant de l’indemnisation sur laquelle devait s’exercer la garantie du notaire et de l’agent immobilier. Il appartient à l’acquéreur d’apporter la preuve que le vice ca ché de la maison qu’il a achetée existe et qu’il réunit les conditions qui lui permettront d’obtenir une indemnisation. Ils n’ont donc pas exercé l’action rédhibitoire mais estimatoire en vue d’obtenir un remboursement partiel, correspondant à la perte de la qualité de l’immeuble en raison des vices cachés.
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